Η αγωγή απόδοσης μισθίου (αγωγή εξώσεως), ως αγωγή που απορρέει από σύμβαση, προϋποθέτει έγκυρη και όχι άκυρη σύμβαση μίσθωσης, οπότε και απορρίπτεται ως νομικά αβάσιμη (ίδετε Παπαδάκης Χ., Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, Σάκκουλας 2006, α΄τόμος, σελ. 215 επ. με εκεί παραπομπές σε ΑΠ 1518/84, ΕιρΑθ 2044/84). Η αξίωση προς απόδοση του μισθίου λόγω λήξης μίσθωσης και συνεπώς παύσης πλέον της εξουσίας για χρήση και κατοχή του, είναι μετενέργεια της σύμβασης, η οποία προϋποθέτει ότι αυτή έχει νόμιμα καταρτισθεί και λειτούργησε, οπότε και είναι νοητό να λήξει με ένα από τους καθοριζόμενους στο νόμο λόγους. Λήξη μίσθωσης που δεν είναι έγκυρη δεν μπορεί να γίνει δεκτή, αφού, αν στηρίζεται στο συμφωνημένο χρόνο (ΑΚ 608 παρ. 1) δεν ισχύει η συμφωνία, αν δε σε καταγγελία (ΑΚ 608 παρ. 2, 609, 594 κλπ.) επίσης, διότι προϋποθέτει δήλωση βούλησης στηριζόμενη στο περιεχόμενο της σύμβασης ή στις διατάξεις περί μίσθωσης, που δεν ισχύουν όμως, αφού η σύμβαση θεωρείται νομικά ανύπαρκτη και παράγει άλλες συνέπειες από τις γενικές διατάξεις (αρνητικό διαφέρον, αξίωση απόδοσης των παροχών κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού) όχι όμως τέτοιες που προϋποθέτουν λειτουργία της σύμβασης και ομαλή ή ανώμαλη εξέλιξη αυτής. Έτσι, με βάση τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου, λόγω της ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης και μη λειτουργίας αυτής, δεν χορηγείται αγωγή εκ της νομικά ανύπαρκτης μίσθωσης προς απόδοση της χρήσης του μισθίου (ΑΚ 599 παρ. 1) αλλά αγωγή για την κυριότητα (διεκδικητική αν ο εκμισθωτής είναι και κύριος) ή από τη νομή (αν ο εκμισθωτής είναι και νομέας) (ίδετε Παπαδάκης Χ.,ο.π., με εκεί παραπομπή σε ΑΠ 149/78, ΝοΒ 27/30, ΕφΑθ 735/92 ΕΔΠ 1994/96, ΕιρΑθ 2044/84 ΑρχΝ 35/796).

Επιπλέον, σε περίπτωση απόλυτης εικονικότητας η μίσθωση είναι άκυρη και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα (ΑΚ 138 παρ. 1, 180). Το δίκαιο δηλαδή αποδέχεται εκείνο που ήθελαν τα συμβαλλόμενα μέρη και κηρύσσει τη σύμβαση άκυρη (Γιαννόπουλος, ΓενΑ παρ. 138, ΙΙ σελ 365). Ο ισχυρισμός περί απόλυτης ακυρότητας αποτελεί ένσταση (καταχρηστική) καταλυτική της αγωγής που στηρίζεται στην εικονική μισθωτική σύμβαση, δηλαδή οι συνέπειες της επίκλησης και απόδειξης ότι η επικαλούμενη με την αγωγή μισθωτική σύμβαση είναι απολύτως εικονική, γιατί δεν θέλησαν τα μέρη την κατάρτισή της, είναι ότι η αγωγή που στηρίζεται σ’ αυτήν λ.χ. απόδοσης μισθίου, θα απορριφθεί ως νομικά αβάσιμη.

Ομοίως έχει κριθεί από το Εφετείο Αθηνών (βλ. Εφ.Αθ. 735/1992) «επί ακύρου συμβάσεως μισθώσεως πράγματος, ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να αναζητήσει τούτο από τον μισθωτή, ασκώντας την αγωγή αποδόσεως μισθίου, διότι η αγωγή αυτή προϋποθέτει έγκυρη σύμβαση μισθώσεως (βλ. Φλούδα: Προστ. Μισθ., 1978, παρ. 197, Παπαδάκη: Αγωγές, ανωτ. παρ. 305 και 307 – 308, ΕΑ 9811/1987 ΕλλΔνη 29.567, ΕΑ 1548/1985 ανωτ. και ΕΑ 23/1985 ΕλλΔνη 26.264), ούτε οφείλεται μίσθωμα και επομένως ο εκμισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει με αγωγή την καταβολή του (βλ. Παπαδάκη: Αγωγές, ανωτ. παρ. 304, ΕΑ 23/1985 ανωτ.). Στην περίπτωση αυτή, δηλαδή της άκυρης μισθωτικής συμβάσεως, το μίσθιο αποδίδεται στον κύριο ή νομέα αυτού με την διεκδικητική ή την περί νομής αγωγή, αντίστοιχα, η δε απόδοση (επιστροφή) ή όχι του καταβληθέντος μισθώματος κρίνεται κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού (άρθ. 174, 180, 904 επ. ΑΚ, βλ. Φλούδα: ανωτ., Παπαδάκη: Αγωγές, παρ. 308 και εκεί παραπομπές)».