Δουλεία είναι το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ξένο πράγμα, που παρέχει στον δικαιούχο την εξουσία να αποκομίζει κάποια ή κάποιες ωφέλειες από την ουσία του πράγματος. Όταν το εμπράγματο αυτό δικαίωμα της δουλείας επί του δουλεύοντος ακινήτου συνιστάται υπέρ ενός συγκεκριμένου προσώπου, φυσικού ή νομικού, έτσι ώστε αυτό να είναι το άμεσα ωφελούμενο από τη δουλεία, τότε πρόκειται για προσωπική δουλεία.

Οι προσωπικές δουλείες ρυθμίζονται στις ΑΚ 1142-1191 και διακρίνονται από τη θεωρία σε πλήρεις και σε περιορισμένες προσωπικές δουλείες. Όπως εύστοχα παρατηρεί ο Απ. Γεωργιάδης (Εμπράγματο Δίκαιο, Αντ. Σάκκουλας, 1993, τεύχος ΙΙ, §70 άρ. 5): «Στις πρώτες ανήκουν η επικαρπία (ΑΚ 1142επ.) και η οίκηση (ΑΚ 1183επ.), οι οποίες παρέχουν στο δικαιούχο καθολική και πλήρη χρήση του δουλεύοντος. Αντίθετα, οι περιορισμένες προσωπικές δουλείες (ΑΚ 1188επ.) παρέχουν στον δικαιούχο μεμονωμένες μόνο ωφέλειες. Η επικαρπία, αντίθετα με ό,τι ισχύει στις υπόλοιπες δουλείες που έχουν ως αντικείμενο μόνο ακίνητο, μπορεί να συσταθεί πάνω σε οποιοδήποτε πράγμα (κινητό ή ακίνητο, ΑΚ 1142επ.), ακόμα και σε δικαίωμα (ΑΚ 1178)».

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1183 ΑΚ και 1188 ΑΚ που ορίζουν η μεν πρώτη ότι «η προσωπική δουλεία της οίκησης συνίσταται στο εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της», η δε δεύτερη ότι «πάνω στο ακίνητο μπορεί να συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα προσωπικής δουλείας που να παρέχει κάποια εξουσία ή χρησιμότητα υπέρ ορισμένου προσώπου (περιορισμένες προσωπικές δουλείες)», προκύπτει ότι υπάρχει δουλεία οικήσεως, όταν ο δουλειούχος έχει δικαίωμα να κατοικεί διαρκώς στην οικία ή στο διαμέρισμα, κατ’ αποκλεισμό του κυρίου, ενώ δεν υπάρχει όταν το δικαίωμά του περιορίζεται σε ορισμένες μόνο περιόδους, χωρίς να αποκλείει το δικαίωμα του κυρίου να κατοικεί στον ίδιο χώρο κατά τα υπόλοιπα χρονικά διαστήματα, οπότε πρόκειται για περιορισμένη προσωπική δουλεία (βλ. ΠΠρωτΘεσσαλ 3326/2012, ΕιρΠατρ 268/2008, ΑΠ 868/2005 ΕλλΔνη 2005, 1085 και εκεί περαιτέρω παραπομπή σε ΑΠ 53/1993 ΕλλΔνη 36, 1083, καθώς και ΕφΑθ 1023/2009 ΕλλΔνη 2010, 1050).

Κατά δε το άρθρο 1187 ΑΚ στην οίκηση εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις για την επικαρπία ακινήτων, εφόσον συμβιβάζονται και με τη φύση της οικήσεως, μεταξύ δε αυτών οι ΑΚ 1152, 1153, 1155, 1157, 1169. Επομένως, πρόκειται, επί οικήσεως, για εμπράγματο δικαίωμα σε αλλότριο ακίνητο για χάρη ορισμένου προσώπου. Περαιτέρω, ο δικαιούχος της οικήσεως όντας οιονεί νομέας (ΑΚ 975), και όχι απλός κάτοχος του βεβαρυμένου με την οίκηση πράγματος, βαρύνεται με τις δαπάνες επισκευής ή ανακαίνισης αυτού, όταν αυτές ανάγονται στη συνήθη συντήρηση του (ΑΚ 1187, 1152), καθώς επίσης διαρκούσης της οικήσεως φέρει τα δημόσια βάρη αυτού (φόρους, τέλη ύδρευσης, ηλεκτρικού, καθαριότητας κλπ.), ανεξάρτητα αν αυτά έχουν γεννηθεί ήδη κατά την έναρξη της οικήσεως ή εμφανίζονται το πρώτον κατά τη λειτουργία της (ΑΚ 1187, 1155). Κάθε παράβαση των υποχρεώσεων του δικαιούχου της οικήσεως, ανεξάρτητα από το βαθμό πταίσματος του, γεννά υποχρέωση του σε αποζημίωση του κυρίου για τη μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων του (δικαιούχου) απέναντι στο κύριο (ΑΚ 330) ή λόγω αδικοπραξίας (ΑΚ 914) (βλ. ΕφΑθ 1023/2009 ΕλλΔνη 2010, 1050, και τις εκεί περαιτέρω παραπομπές σε Γεωργιάδη – Σταθόπουλο: Αστικός Κώδιξ, εκδ. 1985, υπό άρθρο 1187 παρ. IV αρ. 12, 18, 1152 αρ. 1, 2, 3, 1155 παρ. II 9, 10). Τέλος, ο δικαιούχος οικήσεως έναντι του κυρίου προστατεύεται κατά τον ίδιο τρόπο, με αυτόν που προστατεύεται ο κύριος, έχει δηλ. τη διεκδικητική αγωγή (ΑΚ 1094), αίτημα της οποίας είναι η αναγνώριση του δικαιώματος οικήσεως και η απόδοση της χρήσεως του βεβαρημένου πράγματος (βλ. ΕφΑθ 1023/2009).