Α. ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΟΛΟΚΛΗΡΟΥ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ

  1. ΜΑΤΑΙΩΣΗ ΤΗΣ ΥΠΟΓΡΑΦΗΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ: Εάν μετά την επίδοση της δηλώσεως στην Δ.Ο.Υ. ματαιωθεί η υπογραφή ενός συμβολαίου μεταβιβάσεως, ο φόρος που καταβλήθηκε επιστρέφεται ολόκληρος.

Β. ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΤΟΥ ΜΙΣΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ

  1. ΜΑΤΑΙΩΣΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΛΟΓΩ ΑΙΡΕΣΗΣ: Εάν ματαιωθεί η μεταβίβαση, με αναβλητική ή διαλυτική αίρεση, επειδή ατόνισε η αναβλητική αίρεση, ή, λόγω εξόδου από την διαλυτική αίρεση, ο φόρος που καταβλήθηκε επιστρέφεται κατά το ήμισυ.

Η αναβλητική και η διαλυτική αίρεση:

Στην αναβλητική αίρεση, που αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα ενός ακινήτου εξ αρχής στον αγοραστή και τίθεται ο όρος της αναβλητικής αίρεσης, ούτως ώστε, εάν δεν εξοφλήσει ο αγοραστής όλες τις οφειλόμενες δόσεις, δεν θα αποκτήσει τελικά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου (με όλα τα νομικά και οικονομικά επακόλουθα).

Μόλις ο αγοραστής εξοφλήσει τις οφειλόμενες δόσεις, τότε μπορεί, είτε με αυτοσύμβαση, είτε με σύμπραξη του πωλητή να συντάξει συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης οριστικά της πλήρους κυριότητος στο όνομά του.

Στην διαλυτική αίρεση μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακίνητου εξ αρχής στον αγοραστή με την αίρεση ότι, εάν συμβεί στο μέλλον κάποιο γεγονός που ανατρέπει το επιθυμητό αποτέλεσμα, τότε επανέρχεται αυτομάτως η προηγούμενη κατάσταση που υπήρχε πριν από την υπογραφή της σύμβασης.

Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με μεταβιβαστικό συμβόλαιο, στο οποίο έχει τεθεί διαλυτική αίρεση, ως χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται ο χρόνος κατάρτισης του οικείου συμβολαίου.

ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ ΟΤΑΝ ΑΛΛΑΖΕΙ ΤΟ ΤΙΜΗΜΑ

Σύμφωνα με την Γνωμοδότηση του ΝΣΚ 421/2002, η επιστροφή του φόρου μεταβίβασης δεν ισχύει όταν αλλάζει το ύψος του τιμήματος. Η γνωμοδότηση αυτή έγινε αποδεκτή από τον Υφυπουργό Οικονομίας και Οικονομικών με την ΠΟΛ.1033/24.2.2003.

  1. EΞΩΝΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ: Εάν γίνει εξώνηση του ακινήτου μέσα στην συμφωνημένη συμβατική προθεσμία, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως δια την νέα αυτή μεταβίβαση, επιστρέφεται δε και το ήμισυ ο φόρος μεταβιβάσεως που έχει καταβληθεί κατά την κατάρτιση του αρχικού συνταχθέντος συμβολαίου, που περιελάμβανε και τον όρο της εξώνησης.

Σημείωση: Με το σύμφωνο της εξώνησης ο πωλητής έχει δικαίωμα μέσα σε ορισμένη προθεσμία να πάρει πίσω το πράγμα αντί τιμήματος που έχει συμφωνηθεί  με τον αγοραστή Α.Κ. 565.

  1. ΑΚΥΡΩΣΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΕΝΤΟΣ 4 ΕΤΩΝ: Εάν εντός τεσσάρων ετών από την κατάρτιση του, ακυρώνεται το οριστικό συμβόλαιο μεταβιβάσεως, λόγω ελαττώματος που αφορά τις νομικές σχέσεις του πωλητή για το ακίνητο ή λόγω άλλων εξαιρετικών λόγων, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως για την ακύρωση αυτή, ο δε επί της αρχικής μεταβιβάσεως φόρος περιορίζεται εις το ήμισυ του αναλογούντος φόρου επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Τυχόν επί πλέον καταβληθείς ή βεβαιωθείς φόρος επιστρέφεται ή εκπίπτεται κατά περίπτωση.
  2. ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΕΝΤΟΣ 2 ΕΤΩΝ. ΕΙΣΤΡΟΦΗ ΕΠΙ ΠΛΕΟΝ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ:

Εάν εντός δύο ετών από της καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου μεταβιβάσεως δεν έχει πραγματοποιηθεί:

  1. η ανέγερση της πολυκατοικίας ή του διαμερίσματος είτε
  2. η συμπλήρωση των αγορασθέντων ημιτελών κτισμάτων, τότε ο φόρος μεταβιβάσεως περιορίζεται επί της αξίας του οικοπέδου και των μέχρι της συμπληρώσεως της διετίας ανεγερθέντων κτισμάτων, το δε τυχόν επί πλέον καταβληθέν ποσόν φόρου μεταβιβάσεως επιστρέφεται.
  1. ΑΙΤΗΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ:

Για την επιστροφή του φόρου στις παραπάνω περιπτώσεις, απαιτείται αίτηση του δικαιούχου προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ. η οποία πρέπει να υποβληθεί: Α) εντός έτους από την επίδοση της δηλώσεως εις την περίπτωση της ματαιώσεως της υπογραφής του συμβολαίου μεταβιβάσεως και Β) εντός εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημέρα: α) της ατονίας ή εξόδου της αιρέσεως, β) της ενεργείας της εξωνήσεως, γ) της ακυρώσεως του συμβολαίου και δ) της συμπληρώσεως της προθεσμίας των 2 ετών (παρ.5 παραπάνω).

Μετά την πάροδο των προθεσμιών αυτών παραγράφεται το δικαίωμα για  επιστροφή του καταβληθέντος φόρου μεταβιβάσεως.

Γ. ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ ΕΠΙ ΜΗ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗΣ

  1. Εάν η πράξη μεταβιβάσεως δεν μετεγράφη εις τα οικεία βιβλία μεταγραφών λόγω παρεμβληθέντος νομικού κωλύματος γύρω από την μεταγραφή και ακυρωθεί η μεταβίβαση εντός έτους από της συντάξεως της δικαστικώς, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως για την ακύρωση και επιστρέφεται ο κατά την κατάρτιση του ακυρουμένου συμβολαίου καταβληθείς φόρος μεταβιβάσεως.

ΘΕΜΑ: Πότε παραγράφεται το δικαίωμα για την επιστροφή του καταβληθέντος φόρου μεταβιβάσεως ακινήτου;

  1. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 και 5 του α.ν.1521/1950 σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου ή εμπραγμάτου επί ακινήτου δικαιώματος με επαχθή αιτία επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτού και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο εκάστοτε αγοραστής.
  2. Εξάλλου, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 16 του α.ν.1521/1950, «αν μετά την επίδοση της δήλωσης ματαιωθεί η υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης, ο φόρος που έχει καταβληθεί επιστρέφεται». Για την επιστροφή του φόρου στην παραπάνω περίπτωση απαιτείται αίτηση του δικαιούχου προς τον αρμόδιο Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ που πρέπει να υποβληθεί μέσα σε ένα χρόνο από την επίδοση της δήλωσης (παρ. 6 του άρθ. 16 του α.ν.1521/1950), προθεσμία , μετά την πάροδο της οποίας, δεν είναι δυνατή η επιστροφή του καταβληθέντος φόρου.

Κατ’ εξαίρεση, γίνεται παγίως δεκτό από τη Διοίκηση (Υπ.Οικ. εγκ. 75/1955 κατόπιν της 489/55 γνωμοδότησης του ΝΣΚ) ότι, σε περίπτωση ματαίωσης της υπογραφής συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου και κατάρτισης στη συνέχεια νέου, ο ΦΜΑ που είχε καταβληθεί συμψηφίζεται με αυτόν που οφείλεται με τη νέα δήλωση, εφόσον η μεταβίβαση αφορά το ίδιο ακίνητο, το συμβόλαιο καταρτίζεται με τους ίδιους συμβαλλόμενους και ο συμψηφισμός προτείνεται εντός της τριετούς προθεσμίας παραγραφής των αχρεώστητα καταβληθέντων φόρων.

  1. Περαιτέρω, με τη διάταξη του άρθρου 90 παρ.1 του ν. 2362/1995 «περί Κώδικος Δημοσίου Λογιστικού» ορίζεται, ότι οποιαδήποτε απαίτηση κατά του Δημοσίου παραγράφεται μετά πενταετία, εφόσον από άλλη γενική ή ειδική διάταξη δεν ορίζεται βραχύτερος χρόνος παραγραφής, ενώ, σύμφωνα με την παρ.2 του ιδίου άρθρου, η κατά του Δημοσίου απαίτηση για την επιστροφή χρηματικού ποσού ως αχρεωστήτως καταβληθέντος παραγράφεται εντός τριετίας από της καταβολής.
  2. Από τα ανωτέρω συνάγονται τα εξής:

α) η προβλεπόμενη επιστροφή του καταβληθέντος φόρου μεταβίβασης, δυνάμει των παρ. 1 και 6 του άρθρου 16 του α.ν.1521/1950, δεν είναι δυνατή μετά την παρέλευση έτους από την ημέρα υποβολής των σχετικών δηλώσεων, δεδομένου ότι η εν λόγω διάταξη εφαρμόζεται ειδικά για τις περιπτώσεις ματαιώσεως μεταβίβασης ακινήτων.

Αντίθετα, οι διατάξεις περί επιστροφής αχρεωστήτως καταβληθέντων ποσών δεν έχουν εν προκειμένω πεδίο εφαρμογής, αφού η υποβολή της σχετικής δήλωσης ΦΜΑ και η συνακόλουθη καταβολή του φόρου, λόγω του τυπικού χαρακτήρα της Φορολογίας της Μεταβίβασης των Ακινήτων δεν γίνονται αχρεώστητα, αλλά ενόψει της σύνταξης μεταβιβαστικού συμβολαίου, δηλαδή για νόμιμη αιτία, ο δε φόρος καταβάλλεται οίκοθεν από το φορολογούμενο συννόμως, όπως προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις

β) κατ’ εξαίρεση ειδικά (κατόπιν της προαναφερθείσας με αριθ. 489/55 γνωμοδότησης του ΝΣΚ) και μόνο για τις περιπτώσεις ματαίωσης της υπογραφής συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου και κατάρτισης στη συνέχεια νέου, ο ΦΜΑ που είχε καταβληθεί συμψηφίζεται με αυτόν που οφείλεται με τη νέα δήλωση, εφόσον η μεταβίβαση αφορά το ίδιο ακίνητο, το συμβόλαιο καταρτίζεται με τους ίδιους συμβαλλόμενους και ο συμψηφισμός προτείνεται εντός της τριετούς προθεσμίας.